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综合用地的抵押价格如何评估?

时间:2020-01-24

综合用地是指同一地块内两种或两种以上不同用途的土地,如商住综合用地、科研设计用地、办公综合用地等。如何评估综合土地抵押价格?地价是指在正常市场条件下,一定时期内土地使用权未来净收入的现值之和。该水平取决于可获得的预期土地收入(地租)的数量,预期土地收入受共同因素、区域因素和个人因素的影响。然而,在实际的地价评估中,就某一地块而言,上述因素并没有改变,决定地价的唯一因素是它的用途。

由于土地利用的多样性,不同的利用方式会给权利人带来不同的收入,权利人期望从其占有的土地中获得更多的收入,在规划许可的条件下,确定土地利用方式的依据就是满足这一目的。因此,在现代城市中,建筑不仅是多层和高层,而且在使用上是立体的:地下一至二层是停车场和设备间,地上一至二层是商店,上层是办公楼,上层是住宅。毫无疑问,立体建筑有效地利用了土地,但也给土地部门在土地使用权转让方面带来了一些问题。

一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条,土地使用权出让的最长期限按以下目的确定:居住用地70年;50年的工业用地;50年的教育、科技、文化、卫生和体育用地;40年的商业、旅游和娱乐用地;综合用地或其他用地50年。目前,我国土地使用权转让的年限一般是最高的。对于一个有多种用途的土地,如果把整个土地作为一个综合用地,居住用地只能使用50年。开发商支付相同的建设成本和税收,但销售价格肯定低于70年前的住宅用地。对于购房者来说,无论他们是否以较低的价格购买房子,他们都不愿意比别人少用20年的时间。因此,如果普通住宅用地包括在多用途土地内,很多人很难接受整幅土地是一幅租期为50年的综合土地。

另一方面,全国各城市在制定基准地价时,由于综合用地地价内涵界定困难,除北京等个别城市外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、住宅和工业用地基准地价。此外,北京市土地综合利用是指用于办公研究、办公建筑、会展中心、文化体育设施等的土地。它不包括同一土地上的商业和普通住宅建筑。这样,国土资源部门在确定综合用地出让价格时就没有统一的基准地价可供参考。笔者认为,综合地价的评估可以根据不同情况采用两种方法:子算法和组合算法。

(1)子算法

子算法适用于地块面积大、用途区分明显、包含普通居住用地的情况。

具体方法是根据地块内不同用途的划拨土地面积,评估合法出让期内商业和住宅用地的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时注明划拨土地面积和各用途的使用期。

例1:政府将出售有效面积为2万平方米的国有土地使用权。根据规划设计条件,用地为R2和C2(二级住宅和二级商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地和住宅用地基准地价分别为900元/平方米和600元/平方米。

计算过程如下:

计算商业用地和居住用地的分摊面积。根据印刷

商业用地分摊面积:3000平方米;土地单价:900元/平方米;

总地价:351万元,大写:355万元整

居住用地共有土地面积:平方米;土地单价:600元/平方米;

总地价:1122万元,大写:1122万元整(注:商业用地40年,住宅用地70年)

另一种表达方式:先按上述方式评估商业和住宅用地价格,再换算成综合地价。在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,还必须注明各用途的共有土地面积和使用年限。

如前例,在计算商业地价351万元和住宅地价1122万元后,总地价为1473万元,总用地面积为2万平方米,综合地价为1473万元/2万=736.5元/平方米。

评估结果为:土地有效面积:平方米;

土地单价:736.5元/平方米;总地价:1473万元,大写:1470万元整(注:商业用地使用年限40年,共有土地面积3000平方米;居住用地使用年限为70年,共有土地面积为平方米)

(2)组合算法

组合算法适用于居住用地面积小、用途区分不明显、不包括普通居住用地或居住用地使用年限不需要70年的情况。例如,立体、多层次地使用商业写字楼或公寓进行生活和商业,由于土地面积小,分配给每一用途的土地面积基本上是建筑的建筑面积。在这种情况下,土地不能被物理分割,整个土地可被视为综合土地,转让期固定为50年。

例2:政府计划出售有效面积为2000平方米的国有土地使用权。它计划在10楼建一栋综合楼,在1楼建一个仓库,建筑面积1000平方米。地上三层是购物中心,建筑面积3000平方米。四至十层为住宅建筑,建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,住宅用地基准地价为600元/平方米,仓储用地基准地价为400元/平方米,以工业用地为基准。

计算过程如下:

计算仓储用地、商业用地和居住用地占总用地的比例

总建筑面积=1000 3000 7000=(m2);

FAR=/2000=5.5;

R仓库=1000/=0.091;r业务=3000/=0.273;住宅=7000/=0.636

计算仓储用地、商业用地和住宅用地的年修正系数

假设仓储用地和住宅用地的土地恢复利率为8%,商业用地为10%。储钾量=1K商业={ 1-[1/(1 10%)50]}/{ 1-[1/(1 10%)40]}=1.014K住宅={ 1-[1/(1 8%)50]}/{ 1-[1/(1 8%)70]}=0.983

计算综合用地地价

假设该区域各因素、周期日期和开发程度的修正系数为1。当容积率大于3时,仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6。综合地价=400×1×1×0.×1.×2×0.×0.×1.6×0.636=1134.91(元/m2)

评估结果

有效土地面积:2000 m2土地单价:1134.91元/平方米;总地价:269.8万元,大写:226.98万元整(注:综合用地使用年限为50年)

综上所述,子算法和组合算法不仅可用于评估国土部门的底价,也可用于评估综合用地抵押或其他用途。与底价相比,只有剩余使用寿命不同。应当注意的是,由于住房和土地的结合非常紧密,当一块土地以三维和多层次的方式使用时,其效用将大大增加,并可能超过每次单独使用的土地价值总和。因此,当使用子算法和组合算法进行评估时

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