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暴雷,周期长,利润低......长租公寓开启上市渡劫模式

时间:2020-01-25

2019年不仅仅是分享经济论文的一年。

东部时间10月7日,长期租赁公寓服务提供商青科公寓(Qingke Plantain)向美国证券交易委员会提交招股说明书,说明计划在纳斯达克上市,股票交易代码为“QK”,预计筹资1亿多美元。承销商是摩根士丹利和中国国际金融有限公司。

不仅有可能成为年轻客户“海外上市的第一份额”,而且长期公寓租户此前也曾报告说,美国有首次公开募股计划。

9月12日,外国媒体报道称,蛋壳公寓最早将于今年赴美上市,筹资6亿至7亿美元。第二天,据报道,自由网还在考虑2020年在美国进行首次公开募股,计划筹资5亿至10亿美元。

根据克里的数据,截至2019年上半年,自由、蛋壳和青科分别占据了《分散式公寓运营商管理房源排行》的第一、第三和第四位。

换句话说,被“主要房东”质疑多年的长期公寓一直处于首次公开募股的前夕。

但你需要知道的是,另一个同样被贴上“主要房东”标签的行业领导者正遭受其商业模式的困扰。在8月份提交招股说明书后,WeWork首次受到资本的冷落,其估值从470亿美元减半至200亿美元以下。后来,成为首席执行官的创始人突然被解雇,首次公开募股被迫推迟。现在有消息透露,软银已经背弃了WeWork,不得不在追加投资10亿美元之前修改其先前的估值。

但是随之而来的问题是:长期出租公寓会重复WeWork的错误吗?

01为什么会出现长期公寓?

既然有“主地主”,就一定有“主地主”。根据目前的市场分类,长期租赁公寓主要分为三类:

1。住房企业长期出租公寓;比如万科坡宇和龙湖冠宇。

2。集中式长期公寓;如魔方、欢乐、窝趣。

3。分散式长期公寓;如安逸、相互迁就、蛋壳。

集中运营商不仅包括住房企业,还包括获得或转租的垂直运营商,租赁住房来源均为独立建筑。权力下放类似于滴滴快车(Didi Express),运营商与小业主签订合同,收购住宅小区,然后进行统一装修和租赁。

房地产企业严格集中,类似于曹操,曹操在网上租车领域是个体户,拥有开发和财产所有权的优势。然而,如果将基本板块作为细分的维度,还有住房企业部、中介部、酒店部、创业部和国家队等报表。

简而言之,长期租赁公寓的战场已经进入多党斗争。然而,导致所有玩家最终相互争斗的背景需要追溯到2017年,这被称为“长期公寓租赁的第一年”。

一方面,这是一种政策奖励;同年7月21日,住房和建设部会同国家发展和改革委员会等八个部门发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选择12个城市作为首批住房租赁试点单位。中央政府更明确地提出要发展长期租赁住房市场。除了19届全国代表大会后房地产市场的降温之外,开发商更愿意牺牲现金流回到市场,以实现政策的自由化。

一方面,有人口红利;中国的流动人口不仅仍然保持增长势头,而且与成熟国家和成熟市场60%的租赁人口相比,中国最高的上海仅占40%。尤其是Z一代已经逐渐进入职场,对高品质生活环境的需求也促进了租赁市场消费的升级。

长期租赁公寓市场的繁荣是由各种原因共同推动的。根据媒体发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》,估计到2020年和2025年,中国的住房租赁市场将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元。

02自己的《雷霆万钧宪法》

就像分享自行车和许多其他赛道一样,这个租了很久的公寓也上演了许多“seein”的场景

“原因很简单,做长租公寓会有银行贷款。如果利息来自银行贷款,基准利率为4.9%。如果你借钱建造一套公寓并将其出租,你的回报率最高将超过1%,因此这个行业正在亏损。”

新加坡房地产集团最早将长期租赁公寓引入中国。当他们在中国登陆时,他们瞄准的是像金岭这样的中高阶层和外国商人。在上述政策和人口双重红利的推动下,金融机构纷纷做出回应,用轻型资产和低门槛分散住房主房东模式取代了原来的集中住房收购(整栋房产的收购)。

然而,主流主房东模式中存在一个自然悖论:一线和二线城市的优质住房资源有限,许多参与者涌向市场,导致房价进一步上涨。投标不足很容易导致住房资源的损失,进而导致更高的租赁价格,无法出租。

Kerri的《2019租赁住宅行业白皮书》显示,中国一、二线重点城市的住宅租金收益率中位数仅为2.04%,收益率中位数周期近50年,远低于写字楼4%-6%的收益率。

换句话说,回报低,周期长。

但这对于一些擅长“羊毛出在猪身上”的企业家来说很难。

例如,通过不断提高周转效率,一些运营商能够在短短20多天内完成房屋装修和入住的全过程,大大降低了空置成本,并造成了去年甲醛超标等严重的质量问题。

而租赁贷款是一种更“永久”的常规措施。

经营者化身为“中间人”,通过个人信贷向第三方金融机构或银行发放贷款,这样,没有存款的年轻白领就可以通过偿还贷款每月支付租金。该组织将一次将全年租金打到公寓一侧,以便运营商能够实现资金周转、沉淀和随后的住房扩建。

这为爆炸奠定了基础。目前,我国一线和二线城市在淡季和旺季仍然存在明显的空置率,而且激烈的竞争导致了高额的营销投资。一旦运营商的资本链崩溃,租户的金融机构就会爆发冲突,上海、浙江等地的许多监管机构都呼吁紧急停止相关业务。

随时可能爆发的租金贷款和不成熟的盈利模式是长期公寓的两个核心问题。

03会重复WeWork的错误吗?

似乎“绿色顾客”和“我们工作”(WeWork)确实有很强的“主房东性质”,一个面向公众,另一个面向企业,但核心可以归结为一句话:将固定成本转变为可变成本,将长期住房供应与短期租户相匹配。

WeWork今天的困境实际上更多的是因为事实上所画的馅饼与招股说明书中反映的现实大相径庭。

馅饼最初是作为共享经济出现的,但与优步和Airbnb不同,它不同于后两者的轻型资产平台服务。它不仅未能通过算法达成交易,而且还是“租赁-装修-租赁”的重资产模式。

WeWork还宣布,它已经实现了使用数据来定位、设计和分配空间,但其运营效率并没有随着规模效应而提高。后来,我们工作(WeWork)提出了空间即服务(Space-as-a-Service),并推出了许多产品,如共享公寓WeLive、共享学习空间WeGrow、健身房品牌Rise by We、共享市场WeMrkt等。

风投愿意为WeWork的“技术公司”PPT买单,其实质是获得退出福利;然而,真正的华尔街发现,无论是会员数量还是经营规模,都远远超过了WeWork的IWG估值(仅为37亿美元)。

另一方面,长期出租公寓在战争开始时显然是一个房地产行业。

作为一个私人空间,道德和法律都无法支持“数据”和“广告”等互联网商业模式的想象。

其次,为了平衡利润模式探索中的单一收入结构,目前已知的扩张方向也是清洁、搬家和娱乐设备等增值服务,但可行性和用户需求水平尚未得到验证。

长期公寓本身缺乏空间来承载

从某种意义上说,与较低的办公空间共享门槛相比,它加快了上市前长期公寓的重组。例如,为了摆脱租赁贷款的定时炸弹,龙头企业开始针对不同层次的市场,实施“资产优先于资产”的协调布局,先后自由和谐地收购物业进行运营。

换句话说,对于竞争门槛低、竞争充分、重组周期快的长期公寓,重复我们的错误“不容易”。

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