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阳光海天十年潜伏,三年成势:万亿停车风口独角兽如何炼成?

时间:2020-01-29

十三年前,闫亮偶然进入了这个行业,但十三年后,它不可避免地成为了这个行业的改革家。像一个有着极大耐心和耐力的猎人一样,他已经蛰伏了十多年,最后一直等到数万亿次风口的奖金爆发。

温/陈继英

“我们行业没有多少80后”。2006年孙海天成立时,闫亮偶然闯入了这家公司。出人意料的是,它持续了13年。

停车听起来是一个缺乏想象力的行业33,354。相反,仅停车费一项,年交易量就达5000亿,用户超过2亿。根据贝恩的预测,未来停车资产市场仍有10万亿投资机会。

聪明的投资者已经领先了。2017年,华平对阳光海天投资15亿元,是目前为止停车行业最大的投资。

市场广阔,前景看好。在这个行业隐藏了13年之后,我们如何才能获得数万亿的市场红利?

巨大的10万亿市场

“你只是在找几个老人并对汽车收费吗?”阳光海地公司的首席运营官赵静每次参加朋友的聚会都会面临这样尴尬的问题。

她不得不一遍又一遍地解释停车实际上是一项外行人不理解的大生意。

第一个特点是规模大、增长快,菜肴总数超过10万亿。

整个停车行业大致可以分为两类:

一类是停车的固定资产,也称为停车位。

调查显示,目前中国市场核心城市有1000多万个高价值停车位,相当于2万亿资产。根据国家发展和改革委员会提供的数据,中国仍有5000万停车位的缺口需要紧急填补,这意味着投资增加约10万亿元。

第二个是停车服务交易。

早在2016年,中国停车收费市场年交易规模就达到5000亿元。以15%的年均增长率为基础,到2021年,交易规模将达到1万亿左右。

从横向比较来看,停车市场大于汽车零部件、学前教育、酒精饮料、音像制品等。

第二个最大的特点是供应严重短缺,该行业深受其害。

由于历史上停车位规划的滞后和规划本身的短视,中国有5000多万个停车位。大城市汽车与停车位的平均比例约为1: 0.8,而中小城市约为1: 0.5,远低于全球平均比例1: 1.3。

随着中国汽车人口超过3.3亿,成为世界上最大的汽车国家,加上中国对汽车的持续强劲需求,停车位的短缺将会加剧。

市场很大,行业遭受了很大的痛苦。孕育颠覆性创新巨头的绝佳机会迫在眉睫。

但是从2006年到2016年,整个停车行业并没有耗尽巨人。行业领导者孙海天目前只占不到1%的市场份额。为什么?

第一,房地产市场大红利下的阴影效应。

中国大部分停车资产属于房地产建设配套项目。房地产股息的高速增长将持续到2016年底。房价的快速上涨带来了超额利润。成为首富的房地产大亨财大气粗,不关注停车场的运营。

直到2017年,317个购买限制推动了住房市场的高速增长。随着增量空间的缩小,房产所有者开始从现有资产中寻找增量价值。一是停车场的精细操作。

第二,它是一个低集中度的资源产业。

阳光海地计划到2020年拥有100万个停车位,届时其份额将仅达到1%。由于停车市场是一个以资源为基础的企业,拥有这一资产的业主过去忽视了它的价值,停车行业高度分散,与国外相比,它在主要停车服务公司中的市场份额通常在15-20%左右。

第三,价格控制。

直到2015年,中国的停车价格仍在政府控制之下,优质服务无法带来溢价。

直到2015年底,国家发展和改革委员会发布了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》,鼓励社会资本进入,并逐步缩小政府采购的范围

东风没有涉足的行业也不受风险投资机构的欢迎。2015年之前,阳光海地对话中的许多投资机构规模较小,并不知名。“谈了一会儿后,对方没有表现出什么兴趣,无法继续下去。我觉得我们不重视停车行业。”该公司前首席财务官赵静表示。

当房地产忽视和价格控制等壁垒一个接一个被消除时,停车市场进入了一个温暖的春天,像华平投资这样一直在移动的投资机构蜂拥而至。

“投资机构的第一印象肯定是周期。你是否在长期分红的超级轨道上?”经历过市场温度变化的闫亮非常坦率。“投资机构不是来提供及时帮助的,而是来锦上添花的。首先,这个行业很好。第二,你一定是这个行业的第一。否则,主动去找他们可能没什么用。”

现在,阳光海地已经成为资本竞争的对象,其业务已经进入高增长周期。该公司设定了一个小目标,即管理2000个停车场,并在未来拥有数百万个高价值停车场。

闫亮认为,随着资本的密集进入,停车行业即将进入一个整合和合并时期。就在4月初,阳光海天收购了安邦中国及其运营的10,000多个停车位,这也是一家当地公司收购中国停车行业一家外国公司的第一个成功案例。

10年的休眠和3次的进化

从2006年至今,阳光海天已经进入市场13年,经历了从休眠到整个停车市场觉醒的漫长时期,其业务也相应经历了3次迭代。

2006年至2011年,阳光海天扮演停车场运营管理服务提供商的角色。

“这种模式想象力有限,”闫亮承认,他的商业模式是通过为业主停车场提供运营服务来获得一次性服务费。在

To B模式下,“未来你能挣多少钱取决于在额定服务费用下,通过降低消费和提高效率你能挤出多少钱。”

现阶段,阳光海天已经积累了专业的停车运营管理服务能力。

2012年,阳光海天成立停车规划设计研究院,开始参与停车场设计、建设、智能停车、交通管理、汽车服务的整个产业链。

中央电视台大内裤停车场的一站式规划、建设和运营是这一时期的代表作。

但是直到进化到3.0版,阎良才觉得“这个东西终于可以做大了”。

在这个阶段,阳光和海洋的演变体现在五个层面。

首先,从B2C模式发展到B2C模式,从运营服务升级到资产管理。

所谓的资产分为两类:

停车场产权的获取:一、二线城市通常选择质量好、产权清晰的停车场。然而,闫亮认为这种重资产模式不会成为主流,预计阳光海天未来管理的停车场比例将达到10%。

去年年中,阳光海天斥资近1亿元收购了远洋运输集团天津远洋国际中心停车场的产权。

停车场长期经营权:正常周期为10年,不包括一次性合同费。阳光海天还建立了一个分享机制,与物业分享未来长期提高停车费带来的红利。

“我们不做零和游戏,只有双赢我们才能做大生意和长期生意。”闫亮说。

典型案例包括上海天山SOHO十年经营权、国家王勇停车场承包管理、三亚凤凰机场、海口美兰机场等。

对于更谨慎的业主,阳光海天保留了上海虹桥机场等管理服务模式。

停车场移交给阳光海天运营后,收入和利润都大幅增加。“我不需要去现场看任何停车场。移交给我们后,收入至少会增加20%。”赵静非常自信。事实上,许多增幅甚至达到50%至100%。

业主不收取费用,因为他们希望使用免费停车场来吸引客流,担心客流会因费用返还而下降。然而,根据阳光海地公司的一项调查,大约60%的停车位对办公室工作人员和附近的居民是免费的。

“都是僵尸车。他们不付停车费,也不上楼花钱,”赵静说。“此外,所有擦座位的人都满是停车位。当真正的顾客来的时候,他们没有地方停车,体验也很差。”

她的建议是给有购物收据的顾客留下1500个免费停车的停车位,其他停车位收取正常费用。采纳这项建议后,停车费收入亦会成为业主新的收入和利润增长点。

第二,引进风险投资机构,依靠金融手段加快发展。

左手上网,右手理财,要赢得财产权以及长期管理权,大笔资金是必不可少的。2017年,华平投入15亿元,主要是将阳光海天推向停车资产管理时代,快速达到2000个停车场和100多万个高价值停车位的小目标。

此外,资产证券化和房地产信托投资基金等多元化金融工具将继续推出。

以腹肌为例。由于阳光海地以高质量和清晰的产权赢得了商业建筑和公共交通枢纽的大部分停车资产,资产属性清晰,非常适合资产证券化。"有了金融工具,像停车场这样看似沉重的行业可以跑得非常快."闫亮说。

第三,切入移动互联网领域。

几年前,闫亮遇到了他的同事刘文超。双方都是业内罕见的80后,有许多共同话题。

2015年,闫亮作为联合创始人,与刘文超共同创立了互联网停车服务平台停车简洁性:“过去,一年中有几十个项目非常强大。有了互联网,一年内成千上万个停车场被连接起来。”

2018年,阳光海地再次与蚂蚁金融携手,停止投资。

“移动互联网实际上加速了用户的持续触摸能力,”闫亮说。他喜欢与用户进行深入互动和实时互动的感觉,“只有用户能够接触、改善用户体验、提高运营效率和引入增值服务,才有更大的确定性。”

第四,进入智能化和无人化阶段,取代人群战术,边际成本大大降低。

当网被触碰时,阳光海洋和天空同时被推入停车场的智能改造中。

目前,阳光海地管理的许多停车场都是半无人管理的。例如,红星美凯龙停车场的员工人数从8人减少到3人。

这还不是终点。未来,停车场预计将完全无人驾驶。如果发生停车、火灾等事故,智能后台可以基于前端智能终端快速响应。

人工智能在替代劳动力方面有明显优势:

首先,大大降低劳动力成本。在停车场的运营中,除了租金和承包费的固定成本外,人工成本高达80%甚至90%。

人力资源的替代在阳光明媚的海洋和天空中取得了初步成效。

从2016年底到2018年,阳光海天管理的汽车数量在增加,但人数已经从高峰期的4500辆下降到2000多辆。"停车场所需的人数现在已经减少了至少一半。"

其次,人力高度不确定,管理成本高。蓝领工作越来越难找到。很少有年轻人愿意呆在无聊的停车场。

此外,无人化后,企业扩张的边际成本大大降低,突破了人力对企业边界的限制。

传统的停车行业是大前台,小后台,有多少人做多少事,比如相信人群策略。

未来智能停车行业后台大,前景小,即后端智能,前端无人值守,这意味着停车业务拓展的边际成本预计将大幅降低。

第五,以智能停车场为切口,参与从点到面的智能城市建设。

除了与政府客户签约,阳光海地还推出了“外援”。3月底,阳光海地与法国靛蓝停车公司(Indigo Parking Company)签订了合同,该公司在欧洲和北美拥有90多个城市路边停车管理经验,管理着200多万个停车位。在巴黎的124个公共停车场中,靛蓝管理着100个,并拥有丰富的城市运营经验。

阳光海地希望学习和升级靛蓝模式,成为智慧城市停车业务的大管家。

采访结束时,闫亮接到了一个来自南部城市政府部门负责人的重要电话。挂了电话后,他匆忙赶到机场,飞去和对方谈论智能停车业务。

在穿越云层的途中,闫亮可能会想起13年前那次看似随机的选择,那次选择深刻地改变了他的命运。他在13年前偶然进入这个行业,但13年后,他不可避免地成为了这个行业的改革家。像一个有着极大耐心和耐力的猎人一样,他已经蛰伏了十多年,最后一直等到数万亿次风口的奖金爆发。

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